António Caseiro (Mestre em Fiscalidade)

Fiscalidade

Alojamento Local

A figura do Alojamento Local (AL), do ponto de vista jurídico até 2007 não existia. O legislador tinha uma atividade mas não estava legalizada. Era necessário criar um conjunto exigências legais para que funcionasse.

O Alojamento Local (AL), foi criado pelo Decreto-Lei (DL) n.º 39/2008, de 7 de março, posteriormente alterado pelos DL n.º 228/2009, de 14 de setembro, e 15/2014, de 23 de janeiro, para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos.

Com a grande dinâmica do mercado de procura e oferta do AL fizeram surgir um conjunto de novas realidades de alojamento os quais obrigaram a uma nova regulamentação.

Nesta sequência ocorre a publicação do DL n.º 128/2014, de 29 agosto que aprovou o regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEAL), entretanto alterado pelo DL n.º 63/2015, de 23 de abril.

O Projeto de Lei n.º 652/XIII/3.ª, veio alterar o RJEAL, sendo a 2. ª alteração ao DL 128/2014 e a sexta alteração ao DL 39/2008. O Parlamento aprovou um conjunto de alterações à Lei do AL. As Câmaras Municipais (CM) e os condomínios adquirem faculdades acrescidas.

Os condomínios vão poder opor-se ao exercício da atividade de AL no prédio em propriedade horizontal, ficando esta decisão dependente da aprovação de mais de metade da permilagem do edifício. Os condomínios podem fixar para as unidades em AL o pagamento de uma contribuição adicional até mais 30% sobre o valor das quotas anuais. Esse valor destina-se a despesas com a utilização acrescida das partes comuns do prédio. Terá que haver um regulamento interno que preveja a possibilidade deste agravamento, especificando os critérios, sendo que os condomínios podem alterar os regulamentos, a partir do momento em que a Lei seja publicada.

Para fazer face a eventuais danos patrimoniais e não patrimoniais causados quer a hóspedes, quer a terceiros, bem como pelo uso acrescido nas partes comuns do prédio, quem detenha ou explore um AL em edifícios em propriedade horizontal tem que dispor de um seguro multi-riscos obrigatório. O titular da exploração é solidariamente responsável. Se não tiver seguro, leva automaticamente ao cancelamento do registo do AL.

Os investidores que pretendam abrir unidades de AL em zonas que as CM venham a determinar como sendo áreas de contenção não poderão ter mais de sete estabelecimentos e, caso o façam, arriscam coimas pesadas. Fora daquela zona, não haverá qualquer entrave.

Os Estabelecimentos de Alojamento Local (EAL) passam a ser obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento, nomeadamente a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem o descanso da vizinhança, e que deve conter também o contato telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. No caso de as unidades estarem em prédios de habitação, o livro deverá integrar as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. Tudo isto escrito em português, inglês e pelo menos duas línguas estrangeiras.

Consideram-se EAL, aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no presente decreto-lei.

Os EAL devem integrar-se numa das seguintes modalidades: a) Quartos; b) Moradia e c) Apartamento. Em todas as modalidades, a exploração do EAL tem de ser realizada no domicílio ou sede fiscal do titular da licença de exploração. Considera-se a modalidade de "quartos" quando a exploração ocorre em parte da residência do locador, em número não superior a três "quartos". Considera-se "moradia" o EAL cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar e considera-se "apartamento" o EAL cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício em propriedade horizontal ou por uma parte independente de um edifício em propriedade plena. Os períodos de utilização acumulada não podem ser superiores a 90 dias por ano.

A prestação de serviços de AL, implica a prévia existência de licença de utilização para habitação.

O registo de EAL é efetuado no Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL), através do Balcão Único Eletrónico (BUE), que confere um número a cada unidade registada e remete automaticamente a comunicação ao Turismo de Portugal, I. P.

O registo no RNAL deve mencionar, obrigatoriamente, as seguintes informações: 1) A autorização de abertura do estabelecimento emitida pela respetiva CM; 2) A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;) O endereço do titular da exploração do estabelecimento; 3.1) Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço; 3.2 Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento; 3.3 A data pretendida de abertura ao público (continua na próxima edição).


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